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La démolition : sanction automatique en cas d’empiétement sur votre terrain ?

Le 03 septembre 2018
Le Code civil prévoit en son article 545 que "nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité". La Cour de cas

En cas d'empiétement d'un ouvrage, construction ou plantation, sur un terrain voisin, la jurisprudence constante a précisé que nul ne peut être contraint de supporter un empiétement sur sa propriété et que la démolition devait être ordonnée par les Juges du fond, sans aucune indemnité pour le constructeur. Par trois arrêts du 10 novembre 2016, la Cour de cassation est venue préciser sa jurisprudence. 

Cette démolition peut être demandée par le propriétaire du terrain victime de l’empiétement y compris lorsque l'ouvrage est destiné à servir l'intérêt commun du constructeur et de son voisin ou lorsque l’empiétement est minime (Civ 3ème 10 novembre 2016 n° 15-19561: la démolition n'est pas disproportionnée en cas d'empiétement minime, en l'espèce une toiture débordant de 20 cm). 

Toutefois, lorsque les Juges du fond estiment qu'il est techniquement possible de supprimer l'empiétement, ils ordonnent à bon droit le rétablissement de la construction dans ses limites sans qu'il n'y ait lieu à démolition de la totalité de l'ouvrage. Ainsi, un empiétement de 0,04m² ne permet pas de fonder une demande de démolition dès lors qu'un rabotage de la construction permet de mettre fin à l’empiétement (Civ 3ème, 10 novembre 2016 n°15-25113). 

Enfin, la Cour de cassation rappelle que la défense du droit de propriété ne saurait dégénérer en abus. Elle ordonne ainsi la liquidation d'une astreinte, dès lors que la démolition partielle de l'ouvrage laisse persister un empiétement, même minime (Civ 3ème, 10 novembre 2016 n°15-21949). 

Si vous êtes propriétaire et subissez un empiétement, de quelque nature qu'il soit, sur votre terrain de la part de l'un de vos voisins, des solutions existent. Le cabinet a notamment obtenu dans un récent arrêt la démolition et la reconstruction en totalité d'un mur empiétant de 17 à 30 cm selon les endroits alors même qu'il s'agissait d'un mur de soutènement (avec beaucoup de travaux occasionnés). Contactez-nous